Strict Standards: Non-static method Paginator::paginate() should not be called statically in /var/www/www-root/data/www/youcapital.ru/engine/modules/files/files_read.php on line 74 Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей) скачать книгу бесплатно
Главная » Библиотека » Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)
{sort}

Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)

Настройки отображения Выбрать главу(121)
Перейти на    1 2 ... 34 35 36 37 38 ... 45 46

Ипотека в период мирового кризиса

Сейчас, в период финансовой нестабильности на мировых рынках, заявлений банков о повышении ипотечных ставок или вообще отказа от кредитования населения, я считаю, что все же необходимо подвести итоги десяти лет, прошедших после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует отметить, что созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех регионах действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 г. выдавали ипотечные кредиты. С помощью последних купили квартиры и дома около 700 тыс. российских семей. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Но пока еще существует несколько нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, определяющей стратегию развития института ипотеки в России. Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка можно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов. Следствием недооценки важности этой проблемы стали сложности, возникшие у многих банков в регионах. У этих финансовых учреждений не было длинных пассивов, а объемы ипотечного кредитования резко возросли при том, что сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10 % ипотечных кредитов. В итоге количество ипотечных кредитов в этом году снизилось.

Подчеркиваю, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашего рынка. Я не могу согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотекой в России, которые делаются в СМИ. Я считаю, что нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.

Нужно понять, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10 % российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.

РАЗВИТИЕ ЗАГОРОДНОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Анна Горячева

Вице-президент, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка

Анна Рифатовна Горячева в 1985 г. окончила Московский институт народного хозяйства имени Г. В. Плеханова по специальности «Экономика промышленности». В 2001 г. получила специальность «Лингвистика и межкультурная коммуникация» в Институте английского языка. До 2002 г. руководила управлением обслуживания физических лиц департамента ОПЕРУ в Транскредитбанке, возглавляла департамент обслуживания частных лиц и осуществления расчетов с использованием пластиковых карт в Российском национальном коммерческом банке. В Газпромбанке работает с 2002 г., с декабря 2004 г. – начальник департамента по работе с физическими лицами. В феврале 2007 г. назначена вице-президентом, директором департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка. Замужем, имеет дочь.

Многие российские банки предлагают ипотечные программы на покупку загородной недвижимости. Однако условия по ним менее привлекательные, чем по кредиту на покупку городской квартиры, да и оформить такой кредит несколько сложнее. На это у банков – участников рынка загородной ипотеки существуют определенные причины.

Дорогая ипотека

Так уже сложилось исторически, что кредиты от российских банков на покупку загородной недвижимости всегда дороже, чем на приобретение квартир. Если среднерыночные ставки по городской ипотеке составляют сейчас 12–13 % годовых, то ставки по кредитам на покупку загородного жилья – 14–16 % годовых. Конечно, при выборе загородных ипотечных программ суммы, запрашиваемые потенциальными заемщиками у банка, на порядок выше, чем при обычной ипотеке. Но банки при этом сознательно увеличивают и первоначальный взнос при покупке городской недвижимости, заемщик должен внести не менее 10 % стоимости квартиры, для загородного дома – не менее 30 %.

Одной из причин ценовых различий таких ипотечных программ являются риски, связанные с реализацией дома в случае взыскания на недвижимость. Для банка, выдающего ипотечный заем, важны ликвидность обеспечения и возможность быстрой реализации на случай, если заемщик не сможет обслуживать свой долг по кредиту. Опыт многих банков показывает, что в случае дефолта заемщика, когда банку приходится самостоятельно реализовывать залоговую квартиру, городская недвижимость реализуется достаточно быстро. Дома же в коттеджных поселках (а в настоящее время Газпромбанк предоставляет кредиты на строительство загородной недвижимости исключительно в организованных коттеджных поселках) менее ликвидны. Несмотря на то, что в последнее время мы наблюдаем бум коттеджного строительства и рост спроса на загородную недвижимость, реализация дома в коттеджном поселке может занять от полугода и больше. Некоторые банки – участники рынка загородной ипотеки отмечали случаи, когда такой залог продавался в течение трех лет. Поэтому стоимость кредита на загородное жилье, как правило, на один-два процентных пункта выше, чем в случае с городской недвижимостью.

При этом сроки кредита на покупку загородного дома, как правило, меньше, чем на покупку городской квартиры. И это также связано с желанием банка минимизировать свои риски.

Для минимизации собственных рисков банк предъявляет к заемщику требование по страхованию жизни и здоровья или от несчастного случая на весь срок действия кредита, а также по страхованию имущества и титула собственности после оформления права собственности заемщика на объект недвижимости.

Более жесткие условия по загородной ипотеке банки оправдывают еще и тем, что такая недвижимость, как правило, не является первой необходимостью для заемщиков. Если граждане приобретают квартиру, то в большинстве своем делают это для проживания. Исключение может составлять лишь приобретение квартир в инвестиционных целях, но в целом по России доля таких покупок не велика. Загородная недвижимость – это уже, как правило, в России предмет роскоши. И потенциальные заемщики, которые обращаются за такими кредитами, располагают совершенно другими доходами. Цена коттеджа в Подмосковье составляет сейчас $1 млн и более. Позволить себе взять кредит на покупку такого дорогостоящего дома может заемщик с доходами выше среднего уровня.

Перейти на    1 2 ... 34 35 36 37 38 ... 45 46