Strict Standards: Non-static method Paginator::paginate() should not be called statically in /var/www/www-root/data/www/youcapital.ru/engine/modules/files/files_read.php on line 74 Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей) скачать книгу бесплатно
Главная » Библиотека » Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)
{sort}

Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)

Настройки отображения Выбрать главу(121)
Перейти на    1 2 ... 33 34 35 36 37 ... 45 46

Комплексный подход

Земля и согласования – самые насущные вопросы. Получить земельный участок под застройку или разрешение на строительство – настоящая проблема, в том числе, кстати, и из-за несовершенной законодательной базы. А всего-то нужно добавить одну строчку в Градостроительный и Земельный кодексы: «Разрешение на строительство должно быть выдано не позднее пяти-шести месяцев после обращения». Сегодня застройщику на получение всех необходимых виз и согласований требуется два-три года. Замечу, что в 2007–2008 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3 %).

Стоимость земли – тема отдельного разговора. При той цене, по которой на аукционах предлагаются площадки под застройку, дешевое жилье построить нереально в принципе. Мы образовали в структуре Ассоциации Департамент малоэтажного коттеджного строительства, который занимается привлечением инвестиций в строительство социального жилья. Первые результаты уже есть в Ярославле и на Алтае. В Ярославле область выделяет бесплатно землю под строительство поселка из 4000 малоэтажных домов. Когда поселок будет построен, компания «Ярослав Мудрый», инвестор строительства, продаст его области по себестоимости. По этой же схеме планируют действовать на Алтае. Уже есть компании, которые задумываются о будущем страны, ведь важно, чтобы бизнес тоже принимал на себя социальную ответственность и делился с обществом сверхприбылью.

Необходимо в сжатые сроки модернизировать отечественную строительную индустрию. Без этого нам точно не удастся решить задачу увеличения объемов строительства. Ведь многие проблемы возникают и из-за дефицита качественных, современных и дешевых стройматериалов. Нет заводов! На их возведение нужно потратить два-три года, зато потом это позволит резко увеличить темпы строительства. Сейчас в бюджетном строительстве материалы составляют 50–60 % себестоимости. Причем заметьте, что сегодня все цементные заводы находятся в собственности частных компаний, которые диктуют цены на рынке. Именно поэтому Ассоциация строителей России выступила с предложением создать государственную корпорацию промышленных строительных материалов, которая бы возвела цементные заводы. Конечно, для этого ей необходимо передать все карьеры, даже те, где ведется разведка. Эта же госкорпорация взяла бы на себя строительство кирпичных, стекольных заводов, заводов ячеистых бетонов. Потом госкорпорацию можно было бы сделать открытым акционерным обществом, оставив у государства блокирующий пакет акций – 25 % плюс одна акция. Реализация этого проекта также позволила бы снизить себестоимость строительства именно социального жилья.

Сегодня нет никаких экономических стимулов для снижения затратной части. Даже если строить очень дешево, продавать все равно будут по цене, которую определяет рынок. Демпинговать никто не будет. Но, с другой стороны, платежеспособных граждан у нас всего 15 %, остальные 85 % находятся вне свободного рынка приобретения жилья. Именно для этой части населения должны быть выстроены механизмы финансовой поддержки со стороны государства. В этом нерыночном сегменте можно регулировать цены рыночными методами, исключая из конечной стоимости жилья те деньги, которые вкладывались в инженерную, социальную, транспортную и прочую инфраструктуры. И здесь государство, регион или муниципалитет, выступая соинвестором, вправе диктовать свои условия ценообразования, вправе давать заказ на строительство по более дешевым технологиям. Этот шаг позволит, с одной стороны, снизить социальную напряженность, а с другой – получить прибыль (как соинвестор).

Замечу, что удешевить себестоимость строительства может применение новых технологий. В Ассоциацию постоянно поступают предложения с разработками новых строительных материалов и технологий от различных институтов или же самостоятельных ученых-разработчиков. Ассоциация всегда оказывала и будет оказывать помощь своим членам Ассоциации во внедрении новых методов и технологий строительства, а также содействовать развитию партнерских отношений в области строительства и производства строительных материалов.

Крупные российские компании уже используют самую современную технику и технологии. Меня очень радует появление новых материалов. Например, сейчас одним из самых перспективных теплоизоляционных материалов является пеностекло. Это уникальный компонент, изготовленный на основе обычного стекла, который является пожаробезопасным, экологически чистым, энергоэффективным. Ведется работа по изготовлению стеновых блоков из этого материала. Член Ассоциации – компания «СТЭС-Владимир» начала строительство завода по производству пеностекла. Недавно также была создана рабочая группа по строительству нового завода пеностекла в Перми. Большую работу в этом направлении ведет организация Penostek в Подмосковье. Пусть эти факты – капля в море, которая не решит сегодня проблем стройкомплекса, но это шаг вперед.

Саморегулирование – это необходимость

Саморегулируемые строительные организации (СРО) – еще один шаг вперед, такой орган будет действовать по принципу «все отвечают за каждого, а каждый – за всех». Совет СРО сможет выделить нуждающейся в поддержке компании ту или иную сумму для завершения строительства. Понятно, что компания возвратит эти деньги с процентами. Все страховые риски СРО также берет на себя, государство же оставляет за собой функцию стройнадзора.

Я считаю, что закон о саморегулировании был просто необходим, потому что сегодня на нашем строительном рынке существует около 60 % компаний, которые, к примеру, имеют уставный капитал 10–15 тыс. рублей, но при этом не боятся браться за многомиллионные объекты. Попав в тяжелые финансовые условия, не рассчитав соразмерность доходов и расходов, не учтя инфляцию, они заканчивают крахом. Остаются обманутые дольщики, замороженные проекты. Отвечать по своим обязательствам этим компаниям нечем – об их уставном капитале я уже говорил. Поэтому в основе деятельности строителей должно лежать, прежде всего, финансовое состояние организации. Она должна отвечать за свои действия. Например, в Китае есть четыре категории лицензий: высшая, первая, вторая и третья. Помимо истории компании за последние два-три года, наличия у нее проектных и технических групп, соблюдения качества строительства и безопасности, самый главный вопрос – это ее уставный капитал. Причем высшую категорию может получить лишь организация, у которой на счету не менее $300 млн! Первую категорию – организация, имеющая $300–100 млн, вторую – предприятие с $60-100 млн, третью – компания с $8-60 млн. Почувствуйте разницу!

Да, противники у этого подхода есть, и они говорят о существовании у любой компании коммерческой тайны. Но я считаю, что в нормальной организации, которая зарабатывает деньги, а не ворует их, коммерческих тайн быть не должно. И именно закон о саморегулировании должен очистить рынок от подобных компаний и тайн. Финансовое состояние – это тот пункт, который должен быть известен о предприятии наряду с его историей (как оно создавалось и развивалось). На стройке должен быть строгий порядок, и с помощью саморегулирования мы проведем «ревизию» всех участников строительного рынка, реально избавимся от балласта и обеспечим надлежащее качество строительства на всех уровнях.

Кстати, при подготовке закона о саморегулируемых организациях все строительное сообщество впервые выступало единым фронтом. Я с самого начала был сторонником саморегулирования. По нашей инициативе был создан Координационный совет, который возглавил очень уважаемый в сообществе человек – бывший министр строительства Ефим Басин. В Совет вошли представители всех строительных объединений. Сегодня сделано главное – есть указ президента, четко определены позиции по лицензированию. Все выданные лицензии действуют до 1 января 2010 г. Этот период является переходным, должны быть сформированы саморегулируемые организации строителей, изыскателей и проектировщиков.

Перейти на    1 2 ... 33 34 35 36 37 ... 45 46