Strict Standards: Non-static method Paginator::paginate() should not be called statically in /var/www/www-root/data/www/youcapital.ru/engine/modules/files/files_read.php on line 74 Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей) скачать книгу бесплатно
Главная » Библиотека » Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)
{sort}

Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)

Настройки отображения Выбрать главу(121)
Перейти на    1 2 ... 30 31 32 33 34 ... 45 46

Тенденции

В нынешней ситуации значительного роста кредитных ставок, когда разрыв между субсидируемой и рыночной процентной ставками увеличивается, нельзя не ожидать уменьшения роста объемов ипотечного кредитования. Когда межбанковские кредиты в кризисные дни доходят до 20 % годовых, выдавать кредиты на 25 лет по ставке 12 % годовых – нереально. И хотя «турбулентность» рынка снизилась, до сих пор непонятно, каким будет новый уровень кредитных ставок. Для его установления необходимо, чтобы рынок полностью успокоился. Ясно одно – таким, каким он был до сентября 2008 г., в ближайшие год-полтора он уже не станет.

При выросшей стоимости кредитов ипотека многим заемщикам будет менее недоступна. Развивать в таких условиях это направление розничного бизнеса как основное, «ударное» – нет смысла. К тому же ипотека – не самый высокодоходный банковский инструмент. Он стабильный, но малодоходный. В банковском бизнесе нормальной считается маржа в 4–6 %. Сегодня такая маржа для ипотеки, тем более социальной, не получается. В связи с этим можно уверенно констатировать, что ипотека не будет в ближайший год хитом наших продаж кредитных розничных продуктов.

Ипотека и рынок жилья

Нормальному развитию ипотеки мешают две фундаментальные проблемы – отсутствие механизмов рефинансирования (долгосрочного фондирования) и дефицит жилья. Реального доступа к российским длинным ресурсам—средствам Пенсионного или Стабилизационного фонда – банки пока не получили. Займы на мировых финансовых рынках сейчас существенно осложнились. Сделок по секьюритизации ипотечных активов было всего несколько, да и то их «рыночность» под большим вопросом. Что касается рынка доступного жилья, то, несмотря на многочисленность программ и громогласных заявлений, его как не было, так и нет. В регионах цены в текущем году росли так, как это было три-пять лет назад в Москве, то есть каждый день новые цены. К сожалению, наши строительные компании пока не научились строить быстро, много и качественно. Без большого объема нового предложения, жилье всегда будет оставаться в дефиците, а цены – высокими. Возможно, определенные коррективы в этот прогноз может внести надвигающийся кризис рынка недвижимости, который с большой долей вероятности явится следствием текущего кризиса на финансовых рынках, правда, какие коррективы – сейчас предсказать не берусь.

Еще одной серьезной проблемой для ипотеки может стать отмена обязательного страхования жизни заемщика, за которую ратуют некоторые популисты. Если это произойдет, то любой здравомыслящий банк повысит ставку, в нынешней ситуации – минимум на 1–1,5 % годовых. Кроме того, ипотечные кредиты будет сложно секьюритизировать или продать: все институты, которые занимаются секьюритизацией или рефинансированием ипотечных портфелей, требуют страхования жизни заемщика, а не только объекта недвижимости (а еще и титула собственности, если сделка осуществляется на вторичном рынке).

Основные риски ипотеки

Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...

ЧАСТЬ III

Ипотека как составляющая рынка недвижимости

ИПОТЕКА НАБРАЛА КРЕЙСЕРСКУЮ СКОРОСТЬ

Григорий Куликов

Председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ»

Григорий Львович Куликов родился в Москве в 1962 г. Окончил Московский институт электронного машиностроения по специальности «прикладная математика». Второе высшее образование получил в Московской государственной юридической академии. Прошел профессиональное обучение и стажировку в Канаде (1995), Швеции (1996), Венгрии (1997), Германии (1998). В 2007 г. завершил обучение по программе Executive MBA в Высшей школе экономики. В 1990 г. Основал компанию «МИЭЛЬ». В 1993 г. компания была преобразована в агентство недвижимости и начала активно осваивать все сегменты рынка недвижимости. Сегодня она успешно работает в области инвестиций, девелопмента, брокериджа, консалтинга и управления активами. Наиболее значимое достижение последних лет – преобразование компании «МИЭЛЬ» в холдинг. Это потребовало организационных изменений, а также развития корпоративной культуры, отвечающей реалиям современных бизнес-процессов и отражающей ценности новой философии бизнеса. Цель такой масштабной трансформации – обеспечение наиболее благоприятных условий для создания инновационных технологий, формирования эффективных команд специалистов, способных реализовать персональные схемы взаимодействия с клиентами. Григорий Львович Куликов – человек с широкими культурными и социальными связями. При его личной поддержке опубликовано более 100 альбомов известных исполнителей в жанре авторской песни.

Первые сделки с квартирами в рассрочку пришлись на 1994 г. Конечно, как все мы сейчас понимаем, назвать это ипотекой было нельзя. Во-первых, срок так называемого кредита под покупку жилья был сравнительно небольшим: до пяти лет, а в среднем два-три года. Во-вторых, сама схема сделки вызывала серьезные сомнения у клиентов, и даже при пристальном изучении казалась рискованной. Квартиры банк оформлял на аффинированные структуры, у которых клиент и выкупал приобретаемое в рассрочку жилье. До погашения всей задолженности об оформлении квартиры в собственность не могло быть и речи.

Финансовая зебра

Ипотека в ее классическом понимании – передача недвижимости в собственность под залог – пришла в Россию только после кризиса 1998 г. Именно тогда стали появляться необходимые законы (об ипотеке, о залоге), давшие возможность, наконец, применить на российском рынке столь распространенный на Западе финансовый инструмент. Первые ипотечные программы банки стали предлагать в 1999 г., но тогда они еще не были рассчитаны на массового клиента. И первые три-четыре года отношение менеджмента банков к ипотечным заемщикам очень сильно напоминало отношение продавцов советского промтоварного магазина, в который была завезена партия импортных джинсов, к толпящимся у прилавков покупателям. Число ипотечных кредитов было ограничено, а желающих их получить – огромное количество. Выдавали как бы из-под полы и избранным.

Реально ипотечные программы пришли в массы только в 2004 г. Конечно, нельзя не признать, что сегодня ипотека набрала так называемую крейсерскую скорость. За восемь месяцев 2008 г. из 3700 тыс. сделок по новостройкам, закрытых компанией «МИЭЛЬ», около 30 % было проведено с привлечением ипотечного кредита. По нашим объектам-новостройкам, финансирование которых вела «МИЭЛЬ», доля ипотечных сделок достигла 43 % от общего числа реализованных квартир. Но потенциал рынка существенно больше.

«Жизнь» ипотеки, как и жизнь человека, похожа на зебру. Белая или черная полоса зависит от того, как обстоят дела на финансовых рынках. Когда после кризиса в 1998 г. банки пришли в этот сегмент, они боялись всего – самих заемщиков, невозвратов кредитов. Затем, распробовав «блюдо» под названием «ипотека», они стали все сильнее увлекаться процессом. Разрабатывались новые программы, совершенствовалась технология работы с клиентами. Параллельно пошло снижение процентных ставок – от 15 % годовых в валюте в 1999 г. до 9 % в июне 2008 г. Цены на рынке жилой недвижимости поползли вверх, и желающих воспользоваться ипотечным кредитом становилось все больше и больше. Время, когда банки особенно расслабились и предоставляли кредиты чуть ли не людям с улицы, пришлось на 2006 г. Именно тогда и сформировался российский subprime. Конечно, по объемам он не сопоставим с американским и является практически мизерным, но все-таки присутствует. Что удивительно: сейчас, когда кажется, что почти каждый покупает или купил квартиру по ипотеке, оказывается, что из общего количества московских квартир, а их число приближается к 4 млн, только 5 % находится под ипотекой.

Перейти на    1 2 ... 30 31 32 33 34 ... 45 46