Strict Standards: Non-static method Paginator::paginate() should not be called statically in /var/www/www-root/data/www/youcapital.ru/engine/modules/files/files_read.php on line 74 Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей) скачать книгу бесплатно
Главная » Библиотека » Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)
{sort}

Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008) (Воскресенский Андрей)

Настройки отображения Выбрать главу(121)
Перейти на    1 2 ... 23 24 25 26 27 ... 45 46

Государство же, реализуя нацпроект, должно, на мой взгляд, сосредоточить усилия на том, чтобы сделать жилье доступным, поддерживая субсидиями и госгарантиями льготные категории населения, молодежь, а также развить инфраструктуру и ипотеку.

Таким образом, незыблемой остается позиция, в соответствии с которой государство должно поддерживать человека и вкладывать средства в инфраструктуру, а стройка прокормит себя сама.

МЫ РЕГУЛИРУЕМ СПРОС, А НУЖНО ФОРМИРОВАТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Александр Коган

Депутат Государственной думы, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам

Александр Борисович Коган родился 26 февраля 1969 г. в городе Орске Оренбургской области. В 1994 г. окончил Оренбургский политехнический институт. В 2008 г. окончил Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление» (специализация «Управление развитием региона»). В 1992 г. стал одним из основателей компании «КомИнКом», генеральным директором и председателем правления которой он являлся с 1994 по 2003 г. В 1996 г. по результатам социальной работы Оренбургский городской совет присвоил ему звание «Человек года города Оренбурга». В 1997 г. Министерством народного образования России за успешную деятельность в социальной сфере ему присвоено звание «Отличник образования России». С 1998 по 2002 г. являлся депутатом Законодательного собрания Оренбургской области второго созыва. 7 декабря 2003 г. Избран депутатом Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации четвертого созыва от одномандатного избирательного округа № 132. 2 декабря 2007 г. избран депутатом Государственной думы по списку партии «Единая Россия». Увлечения – футбол, хоккей. Мастер спорта по вольной борьбе. Входит в состав сборной парламента России по футболу. Женат. Двое детей.

Есть три направления, по которым государство работает с бизнесом для решения жилищных проблем. Первое – предоставление в наем социального жилья, то есть фактически раздача бесплатной жилплощади. Второе – помощь и доплаты различным категориям льготников. Наконец, третье направление – ипотека. Здесь роль государства очень значительна. Законы, принятые четыре года назад, придали мощный импульс ипотечному кредитованию.

Социальный наем и льготы

Государство обязано строить для граждан с невысокими доходами жилье абсолютно бесплатно и предоставлять его в социальный наем. Это закреплено законом Российской Федерации, и сегодня подобные полномочия переданы муниципальным образованиям, которые, в свою очередь, определяют критерии отбора граждан, имеющих право на получение жилья.

Таких критериев два: обеспеченность жильем (исходя из социальных норм жилплощади) и уровень дохода семьи. Причем регионы имеют право увеличивать социальную норму (например, не 18, а 20 кв. м на человека), но не могут ее уменьшать. Если позволяют возможности бюджета, устанавливайте хоть 40 кв. м на члена семьи. Кроме того, имеет значение состав семьи или семей. Например, если в квартире живет одна многодетная семья, ей предоставляется жилье большей площади, а если две семьи, то одной из них предоставляется новая квартира.

Это направление работы существует и будет существовать в дальнейшем, но все упирается в возможности финансирования. Понятно, что с данной проблемой муниципальные образования сами не справятся, потому что в 95 % из них бюджеты не сбалансированы, то есть у них доходы гораздо ниже расходов.

Источником финансирования жилищных проектов мог бы стать налог на недвижимость для физических лиц. Сегодня он достаточно дифференцирован: 0,01-2 % базовой стоимости недвижимости. Разница в 200 раз – казалось бы, можно справедливо устанавливать налоги, чтобы обитатели панельной «двушки» платили в сотни раз меньше, чем владельцы роскошного особняка.

Но весь вопрос в том, как считать базовую стоимость. При нынешней методике оценки ставьте хоть максимальные 2 % – суммы будут мизерными. Не во всех регионах ведется и кадастровый учет земельных участков. В итоге можно сделать единый налог на имущество (землю и недвижимость), при этом дать методику массовой оценки земельного и имущественного комплекса.

Сейчас работа над этим идет, и по ее завершении налоговая база и доходы муниципального образования возрастут на порядок. Тогда проще будет решать вопросы, связанные со строительством муниципального жилья, инфраструктуры и всего остального. При этом налог должен быть справедливым в отношении тех квартир, которые относятся к массовому сектору, речь о панельных многоквартирных домах. Их нужно относить к экономклассу и сделать так, чтобы налог ни на копейку не увеличился. Другое дело – отдельно стоящие элитные дома большой площади. Сейчас владелец виллы площадью 500 кв. м платит налог в размере 500-1000 рублей в год, и при этом только за коммунальные услуги в организованном коттеджном поселке он отдает в сотни раз больше. Для него 2 % реальной рыночной стоимости особняка – небольшие деньги, а для муниципального образования в сумме получится огромное увеличение доходов. Вот вам конкретный пример: в Оренбурге налог на землю и имущество сейчас составляет 200–250 млн рублей в год. Мы посчитали для примера рыночную стоимость коттеджных поселков (это нетрудно сделать просто с помощью газеты частных объявлений) и получилось, что 2 % составят от 1 до 1,5 млрд. И это только поселки, не считая элитных квартир в городе. На эти деньги можно было бы построить дома экономкласса более 50 тыс. кв. м!

Льготники и рынок

Как уже было сказано, второе направление – это частичная помощь государства. В масштабах страны, в том числе и в муниципальных образованиях, существует несколько программ для различных категорий граждан: военнослужащих и сотрудников МВД, чернобыльцев, молодых семей, молодых специалистов, переселенцев с северных территорий и т. д. В силу закона государство обязано частично субсидировать покупку жилья для этих граждан. Здесь тоже имеет значение состав семьи. Допустим, я бывший военнослужащий и у меня семья из трех человек, соответственно, я имею право на квартиру площадью 54 кв. м. Мне выдают сертификат на это количество квадратных метров исходя из стоимости, установленной регионом. В Москве это может быть 40 тыс. рублей за квадратный метр, а например, в Калуге – 30 тыс. рублей. Сертификаты – это только те обязательства, которые государство на себя взяло в соответствии с социальными нормами. Понятно, что рыночная цена выше и разницу льготник доплачивает уже сам. Если у него не хватает собственных накоплений, он может получить ипотечный кредит. Многие банки работают по таким программам. Фактически сертификат составляет его первый взнос за квартиру, который учитывается при выдаче кредита.

Кроме того, во многих регионах есть собственные целевые программы социальной ипотеки, то есть предоставление кредитов по сниженной ставке. Как правило, на бюджетные деньги создается фонд со 100 %-м участием государства либо государственное предприятие. Фонд предоставляет кредит или перечисляет деньги банку, который в соответствии со стандартами, разработанными фондом, выдает ипотечный кредит (и за это, конечно, берет какие-то деньги). Другой вариант: создается региональный банк либо в уже существующем банке выкупается доля, чтобы фонд работал совместно с этим банком. С точки зрения регионального бюджета такое кредитование хорошо тем, что оно осуществляется на возвратной основе. Понятно, что при другом варианте вложения деньги принесли бы больше процентов, но ведь бюджет не коммерческая организация. Возвратность средств, вложенных в социальные программы, – это только плюс этих программ.

Есть еще одна форма – субсидирование бюджетом процентной ставки по ипотечным кредитам для льготных категорий граждан. То есть бюджет доплачивает банку разницу между льготной и реальной рыночной ставкой. Но чем больше вы будете брать таких ипотечных кредитов, тем больше будете их компенсировать, потому что кредиты выдаются на 20–25 лет. То есть заемщик становится заложником бюджета. Если вы просто выдаете кредит, он к вам возвращается, а субсидии никогда не вернутся.

Перейти на    1 2 ... 23 24 25 26 27 ... 45 46